Marktanalyse für Eigentumswohnungen in Bucerias (März 2025): Umsatz steigt, Lagerbestände hoch – Was Käufer und Verkäufer wissen müssen

Executive Summary

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bucerias zeigte im März 2025 ein komplexes Bild mit einer erhöhten Verkaufsaktivität im Vergleich zum Vorjahr, aber auch Anzeichen einer Marktverlangsamung, die durch hohe Lagerbestände und eine längere Marktzeit gekennzeichnet war. Während 14 Eigentumswohnungen verkauft wurden, 55.6 % Steigerung im Jahresvergleich, die durchschnittliche Verweildauer von Angeboten auf dem Markt (Durchschnittlicher DOM) stieg auf 352 Tage. Der Lagerbestand bleibt mit 466 aktiven Angeboten hoch, was zu einer erheblichen Absorptionsrate von fast 59 Monaten, was auf einen starken Käufermarkt hindeutet.

Die Preissignale waren gemischt. Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg auf 777,700 US-Dollar, stark beeinflusst durch einige High-End-Verkäufe, was einem 92.3 % mehr YoY. Der mittlere Verkaufspreis bietet jedoch eine stabilere Sicht und liegt bei 437,910 US-Dollar, einem bescheideneren 8.4 % mehr YoY. Verkäufer erzielten durchschnittlich 92.9 % ihres endgültigen Listenpreises (Verhältnis Verkauf-zu-Listenpreis), was darauf hindeutet, dass Käufer Verhandlungsspielraum haben.

• Marktübersicht
• Wichtige Marktindikatoren
• Preisanalyse
• Verkaufsaktivität nach Preisspanne
• Markttrends (visualisiert)
• Auswirkungen auf den Markt
• Terminologie-Glossar

Marktübersicht

Im März 2025 setzte sich der Trend hoher Lagerbestände auf dem Eigentumswohnungsmarkt in Bucerias fort. Mit 466 zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen stellt dies einen bedeutenden 56.9 % Anstieg im Vergleich zum März 2024 (297 Angebote), obwohl dies ein leichter Rückgang gegenüber den 489 Angeboten im Februar 2025 ist. Der Zustrom neuer Lagerbestände verlangsamte sich und im März kamen nur 28 neue Angebote auf den Markt, ein leichter Rückgang gegenüber den 29 im März 2024, aber deutlich weniger als der Höchststand von 115 neuen Angeboten im Oktober 2024.

Die Verkaufsaktivität zeigte einen positiven Trend im Vergleich zum Vorjahr: Im März 14 wurden 2025 Eigentumswohnungen verkauft, im März 9 waren es 2024 (+ 55.6%). Auch die Zahl der ausstehenden Angebote stieg stark an: 30 Eigentumswohnungen wurden unter Vertrag genommen, mehr als doppelt so viele wie im März 13 (2024).+ 130.8%). Dies deutet auf ein anhaltendes Käuferinteresse hin, insbesondere in den Preisbereichen zwischen 250 und 550 US-Dollar, in denen die ausstehende Aktivität am stärksten war.

Trotz des Anstiegs der Umsätze und der ausstehenden Verträge bleibt das Markttempo insgesamt gering. Absorptionsrate liegt bei sehr hohen 58.86 Monaten. Diese Kennzahl, die die theoretische Zeit darstellt, die benötigt würde, um den gesamten Lagerbestand beim aktuellen Verkaufstempo zu verkaufen, zeigt einen Markt, der Käufer deutlich bevorzugt. Dies wird weiter unterstützt durch die Durchschnittliche Tage auf dem Markt (DOM), die sich auf 352 Tage erhöhte, 33 % mehr als im Vorjahr ab 264 Tagen.

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Wichtige Marktindikatoren (März 2025 vs. März 2024)

• Aktive Einträge: 466 (nach oben 56.9% ab 297)
• Verkaufte Angebote: 14 (nach oben 55.6% ab 9)
• Ausstehende Listings: 30 (nach oben 130.8% ab 13)
• Neue Einträge: 28 (nach unten 3.4% ab 29)
• Durchschnittlicher Verkaufspreis: $ 777,700.57 (nach oben 92.3% ab 404,401.78 $ (verzerrt durch High-End-Verkäufe)
• Median Verkaufspreis: $ 437,910.00 (nach oben 8.4% ab 403,920.00 $)
• Durchschnittlicher Listenpreis: $ 565,064.98 (nach unten 18.7% ab 694,671.97 $)
• Mittlerer Listenpreis: $ 450,855.00 (nach unten 17.1% ab 543,532.00 $)
• Durchschnittlicher DOM: 352 Tage (nach oben 33.3% ab 264 Tagen)
• Mittlerer DOM: 300 Tage (nach oben 111.3% ab 142 Tagen)
• Verhältnis Verkauf-zu-Listenpreis: 92.9 % (gegenüber 96.2 % im April 2024 – Beginn der Datenreihe)
• Absorptionsrate: 58.86 Monate (nach oben 123.0% ab 26.40 Monate)

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Preisanalyse

Im März 2025 zeigte sich ein deutlicher Kontrast zwischen den Durchschnitts- und Medianpreisen für Eigentumswohnungen in Bucerias. Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg deutlich auf 777,700.57 $, fast das Doppelte des Preises im März 2024. Dieser Wert scheint jedoch durch Sonderverkäufe stark verzerrt zu sein, insbesondere durch die vier Transaktionen über 850,000 $ (eine über 850 $, eine über 1.5 Mio. $ und zwei über 2 Mio. $). Diese trieben den Durchschnitt deutlich nach oben.

Ein zuverlässigerer Indikator für den typischen Marktwert, der mittlere Verkaufspreis, lag bei 437,910 US-Dollar. Dies stellt eine gesündere, nachhaltigere 8.4 % Steigerung im JahresvergleichDies lässt darauf schließen, dass im Luxussegment zwar Aktivität herrschte, der Kernmarkt jedoch eine moderatere Aufwertung erfuhr.

Interessanterweise sind sowohl der durchschnittliche als auch der mittlere Listenpreis im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Der durchschnittliche Listenpreis sank 18.7% im Jahresvergleich auf 565,064.98 $, und der mittlere Listenpreis fiel 17.1% im Jahresvergleich auf 450,855 US-Dollar. Dies könnte darauf hindeuten, dass neue Lagerbestände zu etwas niedrigeren Preisen angeboten werden oder dass bestehende Angebote im Preis gesenkt werden, um im Umfeld hoher Lagerbestände wettbewerbsfähig zu bleiben.

Das Verhältnis Verkauf-zu-Listenpreis Eine Quote von 92.9 % deutet darauf hin, dass Käufer im Durchschnitt rund 7 % vom endgültigen Angebotspreis abhandeln konnten. Diese Quote ist etwas niedriger als zu Beginn des vergangenen Jahres, was die Annahme einer erhöhten Käuferverschuldung untermauert.

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Verkaufsaktivität nach Preisspanne

Die Verkaufsaktivitäten im März 2025 verteilten sich auf verschiedene Preisklassen, konzentrierten sich jedoch auf bestimmte Segmente. Von den 14 Gesamtverkäufen:

• 200 bis 350 US-Dollar: In diesem Bereich gab es mit fünf Verkäufen (5 im Bereich von 1–200 $, 250 im Bereich von 2–250 $ und 300 im Bereich von 2–300 $) eine solide Aktivität. Dieses Segment ist weiterhin beliebt und verzeichnet ein Wachstum gegenüber dem Vorjahr.
• 400 bis 500 US-Dollar: Dies war das aktivste Segment mit fünf Verkäufen (drei im Bereich von 5 bis 3 US-Dollar, zwei im Bereich von 400 bis 450 US-Dollar). Auch in dieser Kategorie wurden im Vergleich zum Vorjahr deutliche Zuwächse verzeichnet.
• Luxussegment (über 850 USD): Die Aktivität im oberen Preissegment war bemerkenswert und beeinflusste den durchschnittlichen Verkaufspreis erheblich. Es gab einen Verkauf zwischen 1 und 850 US-Dollar, einen Verkauf zwischen 900 und 1 Millionen US-Dollar und zwei Verkäufe zwischen 1.5 und 2 Millionen US-Dollar. Im Vergleich dazu gab es im März 2 keine Verkäufe über 2 US-Dollar.
• Lücken im mittleren Bereich (350–400 $, 500–850 $): In mehreren Preisklassen zwischen 350 und 850 US-Dollar gab es im März trotz erheblicher aktiver und ausstehender Lagerbestände keine Verkäufe. Dies könnte auf eine Diskrepanz zwischen den Erwartungen der Käufer und den Preisen der Verkäufer in diesen Segmenten hindeuten.

Die Zahlen für das laufende Jahr zeigen ein starkes prozentuales Wachstum der Verkäufe in den Bereichen von 250 bis 350 US-Dollar und von 400 bis 500 US-Dollar im Vergleich zum ersten Quartal 2024. Auch die ausstehenden Angebote zeigen Stärke in diesen Kernbereichen, neben einer bemerkenswerten Aktivität im Bereich von 500 bis 550 US-Dollar.

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Markttrends (visualisiert)

Die folgenden Diagramme veranschaulichen die wichtigsten Trends auf dem Eigentumswohnungsmarkt in Bucerias in den letzten 12 Monaten (April 2024 – März 2025).

Dieses Diagramm zeigt die monatliche Anzahl aktiver Angebote sowie neu auf den Markt kommende Angebote. Beachten Sie den deutlichen Bestandsaufbau, der Ende 2024 und Anfang 2025 seinen Höhepunkt erreichte und im März 2025 leicht zurückging. Die Anzahl der Neuangebote schwankte und erreichte im Oktober/November 2024 ihren Höhepunkt.

Dieses Diagramm zeigt die Anzahl der monatlich verkauften Eigentumswohnungen. Die Verkaufsaktivität zeigt typische saisonale Schwankungen mit einem Rückgang Ende 2024/Anfang 2025, gefolgt von einem Anstieg im Februar und März 2025.

Dieses Diagramm vergleicht den durchschnittlichen Listenpreis des aktiven Lagerbestands mit dem monatlich erzielten durchschnittlichen Verkaufspreis. Während die Listenpreise generell nach unten tendieren, zeigt der durchschnittliche Verkaufspreis eine höhere Volatilität, die im März 2025 stark von den Verkäufen im oberen Preissegment beeinflusst wurde.

Dieses Diagramm veranschaulicht die durchschnittliche Anzahl der Tage, die Immobilien vor dem Verkauf auf dem Markt verbrachten. Im vergangenen Jahr ist ein deutlicher Aufwärtstrend bei den DOM zu beobachten, der im August 2024 seinen Höhepunkt erreichte und weiterhin auf einem hohen Niveau blieb, was auf ein langsameres Markttempo hindeutet.

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Auswirkungen auf den Markt

Basierend auf den Daten vom März 2025 ergeben sich folgende mögliche Auswirkungen für verschiedene Marktteilnehmer:

• Käufer: Der aktuelle Markt begünstigt Käufer stark. Hohe Lagerbestände (466 aktive Angebote) und eine lange Absorptionsrate (58.86 Monate) bieten reichlich Auswahl und erhebliche Verhandlungsmacht. Die erhöhte Tage auf dem Markt deuten darauf hin, dass Verkäufer bei Preis und Konditionen flexibler sein können. Käufer sollten vergleichbare Verkäufe sorgfältig analysieren und sich dabei eher auf die Medianpreise als auf den möglicherweise verzerrten Durchschnitt konzentrieren.
• Verkäufer: Geduld und realistische Preise sind entscheidend. Angesichts der hohen Konkurrenz und der langen Marktzeiten müssen Verkäufer sicherstellen, dass ihre Eigentumswohnungen im Vergleich zu vergleichbaren aktiven Angeboten und kürzlichen Verkäufen wettbewerbsfähige Preise bieten (die Verwendung von Durchschnittspreisdaten ist empfehlenswert). Eine gute Inszenierung, professionelles Marketing und Flexibilität bei den Verhandlungen sind unerlässlich, um sich abzuheben. Die hohe Anzahl an offenen Angeboten deutet darauf hin, dass zwar Geschäfte abgeschlossen werden, aber wahrscheinlich die Erwartungen der Käufer erfüllen müssen.
• Investoren: Der Markt bietet potenzielle Chancen, erfordert aber eine sorgfältige Analyse. Während die Durchschnittspreise eine moderate Steigerung zeigen, deuten die hohen Lagerbestände und die lange Laufzeit auf eine mögliche Abschwächung hin. Investoren, die Mieteinnahmen anstreben, müssen den Wettbewerb berücksichtigen. Wer Wertsteigerungen anstrebt, sollte sich auf günstige Immobilien in attraktiven Lagen konzentrieren, wobei angesichts der aktuellen Bedingungen kurzfristige Gewinne unwahrscheinlich sein können. Die gestiegene Aktivität im Bereich von 250 bis 500 US-Dollar könnte auf Gebiete mit stabiler Nachfrage hinweisen.

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Terminologie-Glossar

• Aktive Einträge: Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien am Ende eines bestimmten Monats.
• Absorptionsrate: Eine Schätzung, wie viele Monate es dauern würde, den gesamten Lagerbestand bei der aktuellen Verkaufsrate zu verkaufen. Die Berechnung erfolgt durch Division der Anzahl der aktiven Angebote durch die durchschnittliche Anzahl der Verkäufe pro Monat. Eine hohe Rate deutet auf einen Käufermarkt hin.
• Durchschnittliche Tage auf dem Markt (DOM): Die durchschnittliche Anzahl von Tagen, die Angebote in einem bestimmten Zeitraum aktiv auf dem Markt waren, bevor sie verkauft wurden.
• Mittlere Markttage (DOM): Der mittlere DOM-Wert, wenn alle Verkäufe von der niedrigsten bis zur höchsten Anzahl von Tagen auf dem Markt sortiert werden.
• Mittlerer Verkaufspreis: Der mittlere Verkaufspreis, wenn alle Verkäufe vom niedrigsten zum höchsten sortiert werden. Er gilt oft als stabilerer Indikator als der Durchschnittspreis, da er weniger von extrem hohen oder niedrigen Verkäufen beeinflusst wird.
• Mama: Veränderung gegenüber dem Vormonat. Vergleich der Daten eines Monats mit denen des Vormonats.
• Neue Einträge: Die Anzahl der Immobilien, die in einem bestimmten Monat auf den Markt kommen.
• Ausstehende Listings: Die Anzahl der Angebote, für die am Ende eines bestimmten Monats ein Angebot angenommen wurde, der Verkauf jedoch noch nicht abgeschlossen ist.
• Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis: Der endgültige Verkaufspreis geteilt durch den letzten Listenpreis, ausgedrückt als Prozentsatz. Verhältnisse unter 100 % weisen auf Verhandlungen unterhalb des Angebotspreises hin.
• Verkaufte Angebote: Die Anzahl der Immobilien, deren Verkauf in einem bestimmten Monat erfolgreich abgeschlossen wurde.
• Im Jahresvergleich: Veränderung gegenüber dem Vorjahr. Vergleich der Daten eines Zeitraums mit dem gleichen Zeitraum des Vorjahres.
• JAHRESVERLAUF: Seit Jahresbeginn. Ein Vergleich der kumulierten Daten vom Beginn des aktuellen Kalenderjahres bis zum angegebenen Zeitraum im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Vorjahr.

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