Kühlt sich der Immobilienmarkt in Puerto Vallarta im März leicht ab? Lagerbestand steigt, Umsatz sinkt – Vollständiger Bericht (Apr. '24 – März '25)

Executive Summary

Der Immobilienmarkt in Puerto Vallarta zeigte im März 2025 gemischte Signale. Während der aktive Bestand seinen Aufwärtstrend fortsetzte und 674 Angebote erreichte (ein Plus von 27.7 % gegenüber dem Vorjahr) kam es zu einer deutlichen Verlangsamung der Verkaufsaktivität, wobei nur 12 Häuser verkauft wurden (im Jahresvergleich um 33.3% gesunken). Diese Verlangsamung trug zu einem Anstieg der Absorptionsrate bis zu 28.48 Monaten Lagerbestand.

Auch die Preisgestaltung zeigte Volatilität. Obwohl der durchschnittliche Verkaufspreis seit Jahresbeginn deutlich höher ist als im Vorjahr (+ 21.25%), verzeichnete der März im Vergleich zum März 2024 einen deutlichen Rückgang, wobei die Durchschnittlicher Verkaufspreis fiel auf 507,199 US-Dollar (-12.46 % im Jahresvergleich) und der mittlere Verkaufspreis fiel stark auf 261,212 US-Dollar (-47.86 % im Jahresvergleich). Der Verkauf von Immobilien dauerte länger, Durchschnittliche Tage auf dem Markt (DOM) Erhöhung auf 220 Tage (+38.36 % im Jahresvergleich). Der Markt scheint sich zu verändern und bevorzugt Käufer etwas mehr als in den Vormonaten, obwohl der Gesamtbestand weiterhin beträchtlich ist.

• Marktübersicht
• Wichtige Marktindikatoren
• Preisanalyse
• Verkaufsaktivität nach Preisspanne
• Markttrends (visualisiert)
• Auswirkungen auf den Markt
• Terminologie-Glossar

Marktübersicht

In den letzten 12 Monaten (April 2024 - März 2025) hat der Immobilienmarkt in Puerto Vallarta einen stetigen Anstieg der Zahl der Aktive Einträge, von 542 im April 2024 auf 674 im März 2025. Dieser wachsende Bestand bietet potenziellen Käufern mehr Optionen. Die Neuzugänge schwankten von Monat zu Monat, mit bemerkenswerten Spitzen im November 2024 (109) und Januar 2025 (102), aber einem Rückgang im März 2025 (47).

Verkaufsvolumen (Verkaufte Angebote) war im Vergleich zum verfügbaren Bestand im Jahresverlauf relativ niedrig und lag im Allgemeinen zwischen 14 und 37 Verkäufen pro Monat. Der März 2025 markierte mit nur 12 Verkäufen einen Tiefpunkt, was in starkem Kontrast zu den 31 Verkäufen im Februar 2025 und den 18 Verkäufen im März 2024 stand.

Die Preisentwicklung war weniger einheitlich. Aktiver durchschnittlicher Listenpreis ist hoch geblieben und bewegt sich im Allgemeinen zwischen 900,000 und knapp über 1 Million US-Dollar. Allerdings ist die Verkauft Durchschnittlicher Verkaufspreis Der monatliche Preisunterschied zwischen 378,949 US-Dollar (November 2024) und 873,686 US-Dollar (Februar 2025) ist beträchtlich. Der durchschnittliche Verkaufspreis im März 2025 von 507,199 US-Dollar liegt am unteren Ende dieser Spanne. Diese Diskrepanz zwischen Listen- und Verkaufspreisen sowie die zunehmende Durchschnittlicher DOM (erreichte im Januar 329.6 2025 und stabilisierte sich im März bei 220) deutet auf einen Markt hin, in dem die Erwartungen der Verkäufer nicht immer mit der Bereitschaft oder Kapazität der Käufer übereinstimmen, was zu längeren Verkaufszeiten und möglichen Preisverhandlungen führt.

Zurück zum Menü

Wichtige Marktindikatoren (März 2025)

Hier ist eine Momentaufnahme der wichtigsten Leistungsindikatoren für den Immobilienmarkt in Puerto Vallarta im März 2025 mit Vergleichen:

• Aktive Einträge: 674 (Bis 27.7% vs. März 2024)
• Verkaufte Angebote: 12 (33.3% gesunken vs. März 2024)
• Durchschnittlicher Verkaufspreis: $ 507,199.25 (12.46% gesunken vs. März 2024)
• Mittlerer Verkaufspreis: $ 261,211.50 (47.86% gesunken vs. März 2024)
• Durchschnittliche DOM (Tage auf dem Markt): 220 Tage (Bis 38.36% vs. März 2024)
• Absorptionsrate: 28.48 Monate (Bis 14.61% vs. März 2024, was auf einen langsameren Markt hindeutet)
• Verhältnis Verkaufs- zu ursprünglichem Listenpreis: 92.6 %
• Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis: 94.3 %

Vergleich seit Jahresbeginn (YTD) (2025 vs. 2024):

• Verkaufte Angebote seit Jahresbeginn: 61 (Bis 48.8% vs. 2024 YTD)
• Durchschnittlicher Verkaufspreis seit Jahresbeginn: $ 710,055.98 (Bis 21.25% vs. 2024 YTD)
• Mittlerer Verkaufspreis seit Jahresbeginn: $ 427,500 (Bis 6.88% vs. 2024 YTD)
• Absorptionsrate seit Jahresbeginn: 29.80 Monate (Bis 23.19% vs. 2024 YTD)
• Durchschnittlicher DOM YTD: 256 Tage (Bis 26.73% vs. 2024 YTD)

Während im März 2025 eine Verlangsamung zu verzeichnen war, deuten die Zahlen seit Jahresbeginn immer noch auf mehr Verkaufsaktivität und deutlich höhere durchschnittliche Verkaufspreise im Vergleich zum ersten Quartal 2024 hin. Die stetig steigenden DOM- und Absorptionsraten sowohl im Monats- als auch im Jahresvergleich deuten jedoch auf einen Markt mit wachsenden Lagerbeständen hin, deren Verkauf länger dauert.

Zurück zum Menü

Preisanalyse

März 2025 präsentierte ein komplexes Preisbild für Häuser in Puerto Vallarta. Die Durchschnittlicher Listenpreis für aktive Angebote blieb hoch bei 995,598 $, ein 5.55% Zunahme im Vergleich zum März 2024. Dies deutet auf anhaltendes Vertrauen der Verkäufer hin, insbesondere im oberen Marktsegment, was sich in der beträchtlichen Anzahl aktiver Angebote mit Preisen über 1 Million US-Dollar widerspiegelt.

Die Verkaufspreise im März zeigten jedoch ein anderes Bild. Durchschnittlicher Verkaufspreis deutlich auf 507,199 US-Dollar gesunken (-12.46 % im Jahresvergleich), und das Median Verkaufspreis erlebte einen noch stärkeren Rückgang auf 261,211 US-Dollar (-47.86 % im Jahresvergleich). Dieser starke Rückgang des Medians deutet darauf hin, dass sich die wenigen Verkäufe im März auf die unteren Preisklassen konzentrierten (siehe Abschnitt „Verkaufsaktivität“). Die Diskrepanz zwischen dem hohen durchschnittlichen Listenpreis und den deutlich niedrigeren durchschnittlichen/medianen Verkaufspreisen deutet auf eine potenzielle Lücke zwischen den Erwartungen der Verkäufer und der Marktrealität für März hin.

Das Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis betrug 94.3 %, während die Verhältnis von Verkaufspreis zu ursprünglichem Listenpreis lag bei 92.6 %. Dies bedeutet, dass die Verkäufer zwar Preise erzielten, die relativ nahe an ihrem *endgültigen* Angebotspreis lagen, es aber vor dem Verkauf möglicherweise Preisnachlässe vom *ursprünglichen* Listenpreis gegeben hat, was mit der gestiegenen DOM zusammenhängt.

Trotz des Rückgangs im März bleibt der durchschnittliche Verkaufspreis (710,056 US-Dollar) seit Jahresbeginn stark. nach oben 21.25% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2024, angekurbelt durch stärkere Verkäufe im Januar und Februar, insbesondere durch den hohen durchschnittlichen Verkaufspreis im Februar (873,686 $).

Zurück zum Menü

Verkaufsaktivität nach Preisspanne

Die Analyse der Verkäufe nach Preisspanne zeigt, wo sich die Marktaktivität im März 2025 konzentrierte:

• Unter 350,000 $: Dieses Segment verzeichnete die höchste Aktivität und war für sechs der zwölf Gesamtverkäufe (6 %) verantwortlich. Darunter befanden sich zwei Verkäufe zwischen 12 und 50 US-Dollar, drei Verkäufe zwischen 2 und 100 US-Dollar und ein Verkauf zwischen 150 und 3 US-Dollar. Seit Jahresbeginn repräsentiert dieser untere Bereich (150–200 US-Dollar) 1 von 200 Verkäufen (250 %).
• 350,000 $ – 999,999 $: Im März war die Aktivität gering, mit nur zwei Verkäufen: einem zwischen 2 und 400 US-Dollar und einem zwischen 450 und 700 US-Dollar. Im Vergleich dazu entfallen im Jahresverlauf 750 Verkäufe (22 %) auf diesen mittleren Bereich.
• 1,000,000 $+: Im März gab es nur einen Verkauf im Bereich von 1 bis 2 Millionen US-Dollar. Im bisherigen Jahresverlauf war der Luxusmarkt (über 3 Million US-Dollar) jedoch relativ aktiv und verzeichnete 1 Verkäufe (12 %). Dies ist ein deutlicher Anstieg gegenüber nur 19.7 Verkäufen in dieser Preisklasse im gleichen Zeitraum 3.

Vergleicht man den März 2025 mit dem März 2024, so zeigt sich eine deutliche Verschiebung weg vom mittleren Segment (250–1 Mio. US-Dollar), in dem im vergangenen Jahr acht Verkäufe verzeichnet wurden, im März dieses Jahres jedoch nur zwei. Die Verkäufe unter 8 US-Dollar waren vergleichbar (2 in diesem Jahr gegenüber 250 im Vorjahr), während im Segment über 6 Mio. US-Dollar im März dieses Jahres ein Verkauf verzeichnet wurde, im Vergleich zu drei Verkäufen im März des Vorjahres.

Die Verteilung von Aktive Einträge Im März 2025 wurden erhebliche Lagerbestände in allen Preisklassen verzeichnet, mit besonderen Konzentrationen im Bereich von 200 bis 300 US-Dollar (97 Angebote), 550 bis 700 US-Dollar (104 Angebote) und insbesondere über 1 Mio. US-Dollar (174 Angebote). Die hohen Lagerbestände in den oberen Preisklassen im Vergleich zum geringen Verkaufsvolumen im März deuten darauf hin, dass Käufer in diesen Segmenten möglicherweise vorsichtiger sind oder über mehr Verhandlungsstärke verfügen.

Zurück zum Menü

Markttrends (visualisiert)

Die folgenden Diagramme veranschaulichen die wichtigsten Markttrends für Häuser in Puerto Vallarta in den letzten 12 Monaten (April 2024 – März 2025):

Diagramm 1: Aktive vs. verkaufte Angebote. Dieses Diagramm zeigt die Entwicklung des verfügbaren Lagerbestands (aktive Angebote) im Vergleich zur Anzahl der tatsächlichen Verkäufe (verkaufte Angebote) pro Monat. Beachten Sie die zunehmende Lücke, die darauf hindeutet, dass das Lagerwachstum die Verkäufe, insbesondere in den letzten Monaten, übertraf.

Diagramm 2: Durchschnittlicher Listenpreis vs. durchschnittlicher Verkaufspreis. Dieses Diagramm zeigt den durchschnittlichen Angebotspreis von Häusern auf dem Markt im Vergleich zum durchschnittlichen Verkaufspreis, zu dem sie letztendlich verkauft wurden. Beobachten Sie die relative Stabilität hoher Listenpreise im Vergleich zur Volatilität der tatsächlichen Verkaufspreise von Monat zu Monat.

Abbildung 3: Durchschnittliche Marktdauer (DOM). Diese Abbildung veranschaulicht die durchschnittliche Verweildauer von Immobilien auf dem Markt vor dem Verkauf. Der allgemeine Aufwärtstrend, trotz monatlicher Schwankungen, deutet auf einen Markt mit längeren Verkaufszyklen hin.

Abbildung 4: Absorptionsrate (Monate des Lagerbestands). Diese Abbildung zeigt, wie viele Monate es theoretisch dauern würde, alle aktiven Angebote beim aktuellen Verkaufstempo zu verkaufen. Der steigende Trend spiegelt den wachsenden Lagerbestand und die geringere Verkaufsrate im März 2025 wider.

Zurück zum Menü

Auswirkungen auf den Markt

Basierend auf den Daten vom März 2025 und aktuellen Trends:

• Für Käufer: Das wachsende Angebot und die längere Marktdauer bieten potenzielle Chancen. Käufer haben mehr Auswahl und potenziell mehr Verhandlungsspielraum, insbesondere im Vergleich zu früheren, angespannteren Marktbedingungen. Der Rückgang der durchschnittlichen/mittleren Verkaufspreise im März könnte auf eine Abschwächung in bestimmten Segmenten hindeuten, obwohl die Preise seit Jahresbeginn immer noch steigen. Geduld und sorgfältige Verhandlungen könnten zu günstigen Ergebnissen führen. Allerdings besteht möglicherweise weiterhin Konkurrenz um günstige, attraktive Immobilien.
• Für Verkäufer: Der Markt erfordert strategische Preisgestaltung und Geduld. Bei stärkerer Konkurrenz (höhere Lagerbestände) und längeren Verkaufszeiten (höhere DOM) können überhöhte Preise zu längeren Marktzeiten führen. Eine gute Vorbereitung der Immobilie und die Kenntnis aktueller vergleichbarer Verkäufe sind entscheidend. Obwohl die Listenpreise weiterhin hoch sind, deuten die Verkaufsdaten vom März darauf hin, dass Verkäufer bei Preisen oder Konditionen flexibler sein müssen, um einen Verkauf zu sichern, insbesondere angesichts des niedrigeren Verhältnisses von Verkaufs- zu ursprünglichem Listenpreis.
• Für Investoren: Der Markt sendet gemischte Signale. Während die durchschnittlichen Preise seit Jahresbeginn im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind, gebieten der Rückgang im März und die hohen Lagerbestände Vorsicht. Mögliche Chancen bieten sich in niedrigeren Preisklassen, wo das Umsatzvolumen im März am höchsten war, oder beim Erwerb von Immobilien, die schon länger auf dem Markt sind und möglicherweise bessere Verhandlungschancen bieten. Das Verständnis spezifischer Trends und Preispunkte in den jeweiligen Stadtteilen ist entscheidend. Das Luxussegment (über 1 Mio. USD) verzeichnet seit Jahresbeginn ein starkes Umsatzwachstum, verlangsamte sich jedoch im März und erfordert daher eine sorgfältige Analyse.

Zurück zum Menü

Terminologie-Glossar

• Absorptionsrate: Die Verkaufsrate verfügbarer Häuser in einem bestimmten Markt während eines bestimmten Zeitraums. Sie wird berechnet, indem die Gesamtzahl der aktiven Angebote durch die Anzahl der verkauften Häuser in einem Monat geteilt wird. Die Angabe erfolgt üblicherweise in „Monaten des Bestands“. Ein hoher Wert bedeutet einen schwächeren Markt.
• Aktive Einträge: Die Gesamtzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien am Ende eines bestimmten Zeitraums (z. B. Ende des Monats).
• Aktiver durchschnittlicher Listenpreis: Der durchschnittliche Angebotspreis aller derzeit zum Verkauf stehenden Immobilien.
• Durchschnittliche DOM (Tage auf dem Markt): Die durchschnittliche Anzahl von Tagen von der Auflistung einer Immobilie bis zum Vertragsabschluss (bis zum Verkauf).
• Neuer durchschnittlicher Listenpreis: Der durchschnittliche Listenpreis von Häusern, die im angegebenen Zeitraum neu auf den Markt kamen.
• Ausstehender durchschnittlicher Listenpreis: Der durchschnittliche Listenpreis von Häusern, für die im angegebenen Zeitraum ein Angebot angenommen wurde.
• Verkaufter durchschnittlicher Listenpreis: Der durchschnittliche *Listenpreis* (zum Zeitpunkt des Verkaufs) von Häusern, die während des angegebenen Zeitraums verkauft wurden.
• Durchschnittlicher Verkaufspreis: Der Durchschnittspreis, zu dem Immobilien im angegebenen Zeitraum tatsächlich verkauft wurden. Berechnet durch Division des gesamten Verkaufsvolumens durch die Anzahl der verkauften Häuser.
• Mittlerer Verkaufspreis: Der Preis, zu dem die Hälfte der Häuser in einem bestimmten Zeitraum mehr und die andere Hälfte weniger verkauft wurde. Er gilt oft als besserer Indikator für typische Marktpreise als der Durchschnitt, da er weniger von sehr hohen oder sehr niedrigen Verkaufszahlen beeinflusst wird.
• Neue Einträge: Die Anzahl der Immobilien, die im angegebenen Zeitraum auf den Markt gebracht werden.
• Ausstehende Listings: Die Anzahl der Immobilien, für die Verkäufer im angegebenen Zeitraum ein Angebot angenommen haben, der Verkauf aber noch nicht abgeschlossen ist.
• Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis: Der endgültige Verkaufspreis geteilt durch den letzten Listenpreis (vor dem Verkauf), ausgedrückt als Prozentsatz. Ein Verhältnis nahe 100 % zeigt an, dass Häuser nahe ihrem Angebotspreis verkauft werden.
• Verhältnis Verkaufs- zu ursprünglichem Listenpreis: Der endgültige Verkaufspreis geteilt durch den *ursprünglichen* Listenpreis der Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz. Ein niedrigerer Prozentsatz im Vergleich zum Verkaufs-Listenpreis-Verhältnis deutet darauf hin, dass während des Angebotszeitraums Preissenkungen vorgenommen wurden.
• Verkaufte Angebote: Die Gesamtzahl der Immobilien, deren Verkaufsprozess (Treuhandvertrag abgeschlossen) während des angegebenen Zeitraums abgeschlossen wurde.
• YTD (Jahr bis heute): Ein Zeitraum vom 1. Januar des laufenden Jahres bis zum Ende des Berichtszeitraums (z. B. 1. Januar 2025 bis 31. März 2025).

Zurück zum Menü