Analyse des Grundstücksmarkts in Puerto Vallarta (März 2025): Lagerbestände steigen sprunghaft, Preise verschieben sich – Kaufgelegenheiten?

Executive Summary

Der Grundstücksmarkt in Puerto Vallarta verzeichnete im März 2025 einen deutlichen Anstieg der Lagerbestände und ein komplexes Preisbild. Während die Anzahl der aktiven Angebote im Vergleich zum Vorjahr, insbesondere in den unteren Preisklassen, stark anstieg, verzeichnete die Verkaufsaktivität nur einen moderaten Anstieg. Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg im Jahresvergleich, der mittlere Verkaufspreis sank jedoch deutlich. Dies deutet auf eine Marktverschiebung hin zu günstigeren Grundstücken hin, die die Gesamtstatistik beeinflusst.

Wichtige Indikatoren deuten auf ein langsameres Markttempo hin, was Käufer begünstigt. Absorptionsrate bleibt außergewöhnlich hoch, was auf ein großes Angebot im Verhältnis zur Nachfrage hindeutet. Immobilien brauchen auch länger, um verkauft zu werden (Durchschnittlicher DOM gestiegen im Vergleich zum Vorjahr), und Käufer verhandeln erhebliche Rabatte, wie die niedrigeren Verhältnis Verkauf-zu-Listenpreis. Dies bietet potenzielle Chancen für Käufer und Investoren, die nach Grundstücksgeschäften suchen, während Verkäufer möglicherweise ihre Preisvorstellungen anpassen und sich auf längere Vermarktungszeiträume vorbereiten müssen.

• Executive Summary
• Marktübersicht
• Wichtige Marktindikatoren
• Preisanalyse
• Verkaufsaktivität nach Preisspanne
• Markttrends (visualisiert)
• Auswirkungen auf den Markt
• Terminologie-Glossar

Marktübersicht

Im März 2025 setzte sich der Trend zur Bestandserweiterung im Grundstückssektor von Puerto Vallarta fort. Aktive Einträge sprang auf 522, ein beträchtlicher 104.7% Zunahme im Vergleich zum März 2024 (255 Angebote). Dieser Anstieg war besonders ausgeprägt im Preisbereich unter 100,000 US-Dollar, wo die Anzahl der aktiven Angebote im Vergleich zum Vorjahr um fast 600 % zunahm. Dieser Zustrom an günstigeren Angeboten beeinflusst die allgemeine Marktdynamik und die durchschnittlichen Preiskennzahlen erheblich.

Ausstehende Listings (Immobilien unter Vertrag) verzeichneten einen moderaten Anstieg auf 8 Angebote, ein Plus von 33.3 % gegenüber 6 im März 2024. Allerdings Neue Einträge Die Zahl der auf den Markt kommenden Immobilien ist im Vergleich zum Vorjahr leicht um 17.1 % zurückgegangen (34 gegenüber 41). Dies lässt darauf schließen, dass das Bestandswachstum eher auf nicht verkaufte Bestandsimmobilien zurückzuführen ist und nicht auf eine Flut brandneuer Angebote in diesem Monat, obwohl die Zahl der Neuzugänge im Jahresverlauf nur leicht zurückgegangen ist (-3.2 %).

Tatsächlich Verkaufte Angebote für März 2025 lag bei 8, ein kleiner 14.3% Zunahme von 7 Verkäufen im März 2024. Seit Jahresbeginn sind die Verkäufe im Vergleich zum ersten Quartal 6.3 um 2024 % gestiegen. Obwohl das Verkaufsvolumen leicht gestiegen ist, hat es nicht mit dem dramatischen Anstieg der Lagerbestände Schritt gehalten, was zu einem deutlich höheren Absorptionsrate.

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Wichtige Marktindikatoren (März 2025 vs. März 2024)

• Aktive Einträge: 522 (+ 104.7% (im Jahresvergleich)
• Verkaufte Angebote: 8 (+ 14.3% (im Jahresvergleich)
• Absorptionsrate: 63.92 Monate (+ 75.46% YoY) – Zeigt einen starken Käufermarkt an.
• Durchschnittlicher Verkaufspreis: $ 240,804.25 (+ 18.44% (im Jahresvergleich)
• Median Verkaufspreis: $ 106,967.00 (-45.72 % YoY) - Deutlicher Rückgang, wahrscheinlich aufgrund gestiegener Verkäufe von günstigerem Land.
• Durchschnittlicher DOM (Tage auf dem Markt): 216 Tage (+ 30.12% (YoY) – Der Verkauf von Immobilien dauert länger.
• Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis: 88.2 % (im Vergleich zum Verhältnis von Verkaufs- zu *ursprünglichem* Listenpreis von 93.0 % im April 2024. Die Daten deuten auf verstärkte Verhandlungen hin) – Käufer erzielen Preise weit unter dem Listenpreis.

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Preisanalyse

Die Preislandschaft für Grundstücke im März 2025 zeigt ein gemischtes Bild, das stark von der veränderten Zusammensetzung des Bestands beeinflusst wird. Die Durchschnittlicher Verkaufspreis verzeichnete einen gesunden Anstieg von 18.44 % Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Verkaufspreis auf 240,804 US-Dollar. Dies deutet darauf hin, dass zwar viele günstigere Grundstücke verkauft wurden, aber dennoch einige höherwertige Transaktionen stattfanden oder der Durchschnitt durch verbleibende hochpreisige Angebote verzerrt wird. Der außergewöhnlich hohe durchschnittliche Verkaufspreis im Dezember 2024 (1.4 Mio. US-Dollar) scheint ein Ausreißer zu sein, wahrscheinlich aufgrund eines oder sehr weniger extrem wertvoller Verkäufe.

Allerdings ist die Median Verkaufspreis erzählt eine andere Geschichte, stürzte um 45.72 % Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise auf 106,967 US-Dollar. Dieser drastische Rückgang deutet darauf hin, dass sich der Großteil der Verkaufsaktivitäten in Richtung des unteren Marktsegments verlagert hat. Die Hälfte der im März 2025 verkauften Grundstücke wurde für weniger als 107,000 US-Dollar verkauft. Diese Abweichung zwischen Durchschnitts- und Medianpreis unterstreicht das wachsende Angebot und die Verkaufsaktivität im Segment unter 200 US-Dollar.

Das Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis Die hohe Kaufkraft von 88.2 % unterstreicht den Vorteil des Käufers auf dem aktuellen Markt. Im Durchschnitt wurden Immobilien für fast 12 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft, was auf erheblichen Verhandlungsspielraum hindeutet.

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Verkaufsaktivität nach Preisspanne

Die Verkaufsaktivität im März 2025 konzentrierte sich stark auf das untere Marktsegment. Von den insgesamt acht Grundstücksverkäufen:

• 4 Verkäufe (50%) lagen im Bereich von 0 bis 99,999 US-Dollar. Dies ist ein 300% Zunahme aus nur 1 Verkauf in diesem Bereich im März 2024.
• 1 Verkauf erfolgte im Bereich von 100,000 bis 149,999 US-Dollar (wie im letzten Jahr).
• Zwischen 150,000 und 349,999 US-Dollar gab es keine Verkäufe, ein deutlicher Rückgang im Vergleich zum März 2024, als es Verkäufe in diesen Preisklassen gab.
• Verkäufe im höheren Preissegment waren spärlich, mit jeweils einem Verkauf in den Bereichen 1–350 $, 399–450 $ und 499–750 $.

Die Zahlen des laufenden Jahres bestätigen diesen Trend: 150 von 10 Verkäufen (17 %) entfallen auf die Preisklassen unter 59 US-Dollar. Im Gegensatz dazu weisen mehrere mittlere bis obere Preisklassen (150–350 US-Dollar, 400–450 US-Dollar) im Vergleich zu 2024 eine geringere Aktivität auf. Diese Daten verdeutlichen den aktuellen Fokus des Marktes auf günstigere Grundstücke.

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Markttrends (visualisiert)

Die folgenden Diagramme veranschaulichen die wichtigsten Markttrends der letzten 12 Monate (April 2024 – März 2025) und bieten eine visuelle Darstellung der Lagerbestände, der Verkaufsaktivität, der Preise und der Marktgeschwindigkeit.

Diagramm 1: Trend der aktiven Angebote (April 2024 – März 2025). Dieses Diagramm zeigt einen klaren Aufwärtstrend bei der Anzahl der zum Verkauf stehenden Grundstücke im vergangenen Jahr, der sich in den letzten Monaten deutlich beschleunigt hat.

Abbildung 2: Trend der verkauften Angebote (April 2024 – März 2025). Die monatlichen Grundstücksverkäufe schwankten im Jahresverlauf mit Spitzenwerten im September/Oktober 2024, zeigten aber trotz steigender Lagerbestände keinen starken Aufwärtstrend. Im März 2025 gab es acht Verkäufe.

Abbildung 3: Durchschnittliche Verkaufspreisentwicklung (April 2024 – März 2025). Der durchschnittliche Verkaufspreis weist von Monat zu Monat erhebliche Schwankungen auf, die durch den spezifischen Mix der verkauften Immobilien beeinflusst werden. Beachten Sie den deutlichen Anstieg im Dezember 2024 und die relativ niedrigen Preise in den letzten Monaten (mit Ausnahme des Ausreißers im Dezember).

Diagramm 4: Durchschnittliche Marktdauer (DOM) (Apr. 2024 – März 2025). Dieses Diagramm veranschaulicht die Zeit, die Immobilien auf dem Markt verbringen. Der Trend ist zwar variabel, zeigt aber im Allgemeinen längere Verkaufszeiten im Vergleich zur Mitte des letzten Jahres, was mit dem gestiegenen Lagerbestand und der hohen Absorptionsrate einhergeht.

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Auswirkungen auf den Markt

• Für Käufer: Es handelt sich derzeit um einen starken Käufermarkt für Grundstücke. Die hohen Lagerbestände, die steigende DOM, deutlich erhöht Absorptionsrate, und tief Verhältnis Verkauf-zu-Listenpreis deuten auf eine beträchtliche Auswahl und Verhandlungsmacht hin. Käufer, insbesondere solche, die an günstigeren Grundstücken interessiert sind, haben reichlich Gelegenheit dazu.
• Für Verkäufer: Geduld und realistische Preise sind entscheidend. Der Markt ist träge und die Konkurrenz ist groß, insbesondere in den unteren Preisklassen. Verkäufer sollten mit längeren Vermarktungszeiten rechnen und sich auf Verhandlungen vorbereiten. Eine präzise Preisgestaltung basierend auf vergleichbaren Verkäufen (insbesondere angesichts des sinkenden Durchschnittspreises) ist entscheidend. Um sich abzuheben, ist es wichtig, die besonderen Merkmale des Grundstücks hervorzuheben.
• Für Investoren: Die Verlagerung hin zu günstigeren Grundstücken könnte Chancen für strategische Akquisitionen bieten, möglicherweise für zukünftige Entwicklungen oder als Landbanking. Die langsame Absorptionsrate deutet jedoch darauf hin, dass die Erzielung schneller Renditen schwierig sein könnte. Eine sorgfältige Prüfung von Standort, Zoneneinteilung und möglicher Wertsteigerung ist unerlässlich. Die Unterschiede zwischen Durchschnitts- und Medianpreisen erfordern eine sorgfältige Analyse spezifischer Marktsegmente.

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Terminologie-Glossar

• Aktive Einträge: Derzeit zum Verkauf stehende Immobilien.
• Absorptionsrate: Eine Schätzung der Zeit, die es bei der aktuellen Verkaufsrate in Monaten dauern würde, den gesamten Lagerbestand zu verkaufen. Eine hohe Verkaufsrate deutet auf einen Käufermarkt hin (langsame Verkäufe im Verhältnis zum Angebot).
• Durchschnittlicher Listenpreis: Der Durchschnittspreis der im Zeitraum zum Verkauf angebotenen Immobilien.
• Durchschnittlicher Verkaufspreis: Der Durchschnittspreis der im Zeitraum verkauften Immobilien. Berechnet durch Division des gesamten Verkaufsvolumens in Dollar durch die Anzahl der verkauften Immobilien.
• Durchschnittliche DOM (Tage auf dem Markt): Die durchschnittliche Anzahl von Tagen, die verkaufte Immobilien auf dem Markt gelistet waren, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde.
• Median-Listenpreis: Der mittlere Preis aller während des Zeitraums zum Verkauf angebotenen Immobilien (die Hälfte wird zu einem höheren, die andere Hälfte zu einem niedrigeren Preis angeboten).
• Median Verkaufspreis: Der mittlere Preis der im Zeitraum verkauften Immobilien (die Hälfte wurde für mehr, die andere für weniger verkauft). Wird oft als besserer Indikator für den typischen Marktpreis angesehen als der Durchschnitt, da er weniger von extrem hohen oder niedrigen Verkaufszahlen beeinflusst wird.
• Neue Einträge: Im angegebenen Zeitraum neu zum Verkauf angebotene Immobilien.
• Ausstehende Listings: Immobilien, für die ein Angebot angenommen wurde, der Verkauf aber noch nicht abgeschlossen ist.
• Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis: Das Verhältnis des endgültigen Verkaufspreises zum endgültigen Listenpreis zum Zeitpunkt der Angebotsannahme, ausgedrückt in Prozent. Ein Verhältnis unter 100 % bedeutet, dass Immobilien in der Regel unter dem Angebotspreis verkauft werden.
• Verhältnis von Verkaufspreis zu ursprünglichem Listenpreis: Das Verhältnis des endgültigen Verkaufspreises zum ursprünglichen Listenpreis, als die Immobilie erstmals auf den Markt kam, ausgedrückt als Prozentsatz.
• Verkaufte Angebote: Immobilien, deren Verkaufstransaktionen im angegebenen Zeitraum abgeschlossen wurden.

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