Häuser in der Zona Dorada von Bucerias: Bestand steigt im März 2025, Verkaufspause – wie geht es weiter?

Executive Summary

Der Immobilienmarkt in der Zona Dorada zeigte zum Abschluss des ersten Quartals 2025 Anzeichen einer Abkühlung der Nachfrage, aber eines steigenden Angebots. Im März gab es im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Anstieg der aktiven Angebote und erreichte 12 zum Verkauf stehende Häuser, ein 71.4 % mehr als im VorjahrDieses Bestandswachstum ging jedoch mit einer Verlangsamung der unmittelbaren Aktivität einher, da für den Monat weder neue Angebote noch schwebende Verkäufe oder abgeschlossene Verkäufe gemeldet wurden. Dies stellt eine deutliche Verschiebung gegenüber März 2024 dar, in dem vier neue Angebote und zwei schwebende Verkäufe verzeichnet wurden, was auf eine mögliche Pause der Käufer- und Verkäuferaktivität hindeutet.

Die Zahlen für das Jahr 2025 zeichnen ein etwas anderes Bild: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurden 2 Häuser verkauft, allerdings in geringerem Umfang als Anfang 2024. Der durchschnittliche Listenpreis bleibt hoch und liegt über 1 Million US-Dollar, obwohl er im Vergleich zum März 2024 leicht gesunken ist. Die Absorptionsrate ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen und beträgt nun 18 Monate, was auf ein geringeres Verkaufstempo im Verhältnis zum verfügbaren Lagerbestand hindeutet.

• Marktübersicht
• Wichtige Marktindikatoren
• Preisanalyse
• Inserataktivität nach Preisspanne
• Markttrends (visualisiert)
• Auswirkungen auf den Markt
• Terminologie-Glossar

Marktübersicht

Die für ihre begehrten Häuser bekannte Gemeinde Zona Dorada präsentierte im März 2025 ein gemischtes Marktbild. Der auffälligste Trend ist der erhebliche Bestandsaufbau. Aktive Einträge stieg im März auf 12, gegenüber 7 im März 2024 (+ 71.4%). Dieser Anstieg setzt einen Trend fort, der sich im gesamten ersten Quartal 2025 abzeichnete. Die Zahl der aktiven Inserate seit Jahresbeginn ist leicht höher als im Vorjahr (+ 8.3%).

Trotz der höheren Lagerbestände scheint sich die Marktgeschwindigkeit kurzfristig deutlich verlangsamt zu haben. Im März 2025 wurden null Neue Einträge, Ausstehende Listings und Verkaufte AngeboteDies steht im starken Kontrast zum März 2024, in dem 4 neue Angebote und 2 ausstehende Verkäufe verzeichnet wurden. Dieser Mangel an Aktivität trug zu einem hohen Absorptionsrate von 18 Monaten für März, ein 50% Zunahme Dies bedeutet, dass es theoretisch 18 Monate dauern würde, den aktuellen Lagerbestand bei der aktuellen Verkaufsrate zu verkaufen (die im März bei null lag, daher die hohe Rate auf Grundlage der Durchschnittswerte der Vormonate).

Betrachtet man die Zahlen für das laufende Jahr (YTD) 2025, so zeigt sich eine gewisse Verkaufsaktivität, die im März selbst nicht vorhanden war. In diesem Jahr wurden bisher zwei Häuser verkauft, verglichen mit null im ersten Quartal 2024. Die ausstehende Aktivität ist jedoch im Jahresvergleich deutlich zurückgegangen (-80 %), wobei nur ein Haus unter Vertrag genommen wurde, verglichen mit fünf im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Auch die Neuzugänge sind seit Jahresbeginn rückläufig (-40 %). Dies deutet darauf hin, dass zwar einige Transaktionen abgeschlossen werden, der Zufluss künftiger Verkäufe (ausstehende Listings) und neuer Lagerbestände auf den Markt jedoch im Vergleich zu Anfang 2024 langsamer geworden ist.

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Wichtige Marktindikatoren (März 2025)

• Aktive Einträge: 12 (+ 71.4% vs. März 2024)
• Neue Einträge: 0 (-100.0 % vs. März 2024)
• Ausstehende Listings: 0 (-100.0 % vs. März 2024)
• Verkaufte Angebote: 0 (Keine Änderung gegenüber März 2024)
• Durchschnittlicher Listenpreis: $ 1,069,661 (-5.1 % vs. März 2024)
• Mittlerer Listenpreis: $ 773,000 (+ 12.9% vs. März 2024)
• Durchschnittlicher Verkaufspreis: N/A für März (YTD 2025: 615,000 USD)
• Mittlerer Verkaufspreis: N/A für März (YTD 2025: 615,000 USD)
• Absorptionsrate: 18.00 Monate (+ 50.0% vs. März 2024, was auf einen langsameren Markt hindeutet)
• Durchschnittlich DOM (Tage auf dem Markt): N/A für März (YTD 2025: 371 Tage)

Hinweis: Die prozentualen Änderungen beziehen sich auf den Zeitraum März 2025 bis März 2024, sofern nicht anders angegeben (YTD). N/A bedeutet, dass im März 2025 keine Verkäufe getätigt wurden, um die Kennzahl zu berechnen.

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Preisanalyse

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt der Zona Dorada zeigt Anfang 2025 ein differenziertes Bild. Durchschnittlicher Listenpreis für aktive Häuser im März 2025 lag bei 1,069,661 US-Dollar. Obwohl dies immer noch beträchtlich ist, stellt dies eine 5.1% Abnahme im Vergleich zum durchschnittlichen Listenpreis im März 2024 (1,126,714 $). Allerdings Median-Listenpreis, oft als stabilerer Indikator angesehen, da er weniger von Ausreißern beeinflusst wird, tatsächlich erhöht durch 12.9 % Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Immobilienpreis auf 773,000 US-Dollar. Diese Abweichung deutet darauf hin, dass der Durchschnittspreis zwar etwas niedriger ist, der Mittelpreis der angebotenen Häuser jedoch gestiegen ist. Dies deutet möglicherweise auf weniger Angebote im Ultra-High-End-Bereich als im Vorjahr oder eine Stärkung des aktiven Bestands im mittleren bis oberen Bereich hin.

Da im März 2025 keine Verkäufe stattfanden, betrachten wir die Verkaufspreise seit Jahresbeginn. Die beiden im ersten Quartal 1 verkauften Häuser hatten sowohl einen durchschnittlichen als auch Median Verkaufspreis von 615,000 US-Dollar. Ein Vergleich mit den Listenpreisen seit Jahresbeginn (Durchschnitt 1,026,994 US-Dollar, Median 679,000 US-Dollar) deutet darauf hin, dass die verkauften Häuser unter dem Marktdurchschnitt und näher am mittleren Listenpreis liegen. Daten aus den Vormonaten, in denen Verkäufe stattfanden (wie Februar 2025 und Januar 2025), zeigen eine unterschiedliche Verhältnis Verkauf-zu-Listenpreis, die zwischen 87.4 % und 97.6 % liegt, was darauf hindeutet, dass Käufer Rabatte vom endgültigen Listenpreis ausgehandelt haben. Der Durchschnitt DOM (Tage auf dem Markt) für verkaufte Häuser beträgt im Jahr 2025 371 Tage, was auf einen langen Verkaufszyklus für Immobilien hinweist, die tatsächlich verkauft werden.

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Inserataktivität nach Preisspanne

Die Analyse der Inserataktivität nach Preisspanne zeigt deutliche Muster auf dem Immobilienmarkt der Zona Dorada für März 2025 und das laufende Jahr (YTD).

Aktive Angebote (März 2025): Die zwölf aktiven Angebote zeigen eine Konzentration im oberen Preissegment. Zwei Immobilien sind zwischen 12 und 1 Millionen US-Dollar gelistet, zwei zwischen 1.5 und 1.5 Millionen US-Dollar und eines zwischen 2 und 2 Millionen US-Dollar. Das bedeutet, dass fast die Hälfte des Angebots über 3 Million US-Dollar kostet. Die übrigen Angebote verteilen sich auf verschiedene mittlere Preisklassen: jeweils eines in den Preisklassen 1–300 US-Dollar, 350–400 US-Dollar, 450–450 US-Dollar, 500–550 US-Dollar, 600–600 US-Dollar, 650–650 US-Dollar und 700–850 US-Dollar. Die Anzahl der aktiven Angebote seit Jahresbeginn (insgesamt 900) spiegelt eine ähnliche Verteilung wider, was darauf hindeutet, dass dieser Fokus auf das obere Preissegment auch Anfang 13 konstant geblieben ist.

Verkaufte Angebote (Jahr bis 2025): Die beiden bisher im Jahr 2025 verzeichneten Verkäufe erfolgten in niedrigeren Preisklassen als der Großteil des aktiven Bestands. Ein Haus wurde im Bereich zwischen 450 und 500 US-Dollar verkauft, das andere zwischen 750 und 800 US-Dollar. Diese Diskrepanz zwischen den Preisen der meisten Angebote und den Verkaufszahlen könnte zu einer längeren durchschnittlichen DOM und einer höheren Absorptionsrate beitragen.

Ausstehende Listings (YTD 2025): Nur ein Angebot im Preisbereich zwischen 500 und 550 US-Dollar blieb im Jahresverlauf ausstehend. Dies entspricht eher der Preisspanne tatsächlicher Verkäufe als der Konzentration aktiver Angebote und deutet weiter darauf hin, dass die Käuferaktivität derzeit im Segment unter einer Million US-Dollar stärker ist.

Neue Einträge (Jahr bis 2025): Die drei neuen Angebote aus dem Jahr 2025 kamen in verschiedenen Segmenten auf den Markt: eines im Bereich von 650 bis 700 US-Dollar, eines zwischen 850 und 900 US-Dollar und ein Luxusangebot zwischen 2 und 3 Millionen US-Dollar. Dieser vielfältige Zustrom begünstigt keine bestimmte Preisklasse, erweitert aber das bestehende Angebot an Luxusimmobilien.

Insgesamt besteht eine erhebliche Diskrepanz zwischen der hohen Konzentration aktiver Lagerbestände über 1 Mio. USD und den Verkaufs-/Ausstandsaktivitäten unterhalb dieser Schwelle. Dies deutet auf potenzielle Herausforderungen für Verkäufer im Luxussegment und Chancen für Käufer im mittleren Marktsegment hin.

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Markttrends (visualisiert)

Die Visualisierung der Daten hilft, die wichtigsten Trends auf dem Immobilienmarkt der Zona Dorada im vergangenen Jahr (April 2024 – März 2025) zu veranschaulichen.

Trend der aktiven Angebote: Dieses Diagramm zeigt die Anzahl der monatlich zum Verkauf stehenden Häuser. Der allgemeine Aufwärtstrend des vergangenen Jahres erreichte im März 12 mit 2025 Angeboten seinen Höhepunkt und deutet auf ein wachsendes Angebot hin.

Durchschnittlicher Listenpreistrend: Dieses Diagramm zeigt den monatlichen durchschnittlichen Listenpreis für Häuser. Beachten Sie die Schwankungen: Die Preise bleiben im Allgemeinen hoch, weisen aber eine gewisse Volatilität auf und lagen im März 2025 im Vergleich zum Beginn des Zeitraums etwas niedriger, aber über den Tiefstständen von Mitte 2024.

Trend des durchschnittlichen Verkaufspreises: Dieses Diagramm zeigt den durchschnittlichen Preis, zu dem Häuser monatlich tatsächlich verkauft wurden. Lücken zeigen Monate ohne Verkäufe an. Der Trend ist variabel, wobei die jüngsten Verkäufe (dargestellt durch Januar/Februar) zu Preisen erfolgten, die deutlich unter dem durchschnittlichen Listenpreis lagen.

Trend der Absorptionsrate: Dieses Diagramm zeigt die Absorptionsrate in Monaten des Lagerbestands. Der jüngste starke Anstieg deutet auf eine Marktverlangsamung hin, was bedeutet, dass es auf der Grundlage der jüngsten Verkaufszahlen länger dauern würde, den aktuellen Lagerbestand zu verkaufen.

Trend der durchschnittlichen Tage auf dem Markt (DOM): Dieses Diagramm zeigt die durchschnittliche Verweildauer von Immobilien auf dem Markt, bevor diese verkauft werden. Lücken zeigen Monate ohne Verkäufe an. Die hohen Zahlen und die Variabilität deuten darauf hin, dass der Verkauf von Immobilien in diesem Markt oft sehr lange dauert, was die langsamere Absorptionsrate verstärkt.

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Auswirkungen auf den Markt

Basierend auf den Daten vom März 2025 und den jüngsten Trends ergeben sich folgende mögliche Auswirkungen für verschiedene Marktteilnehmer:

Für Käufer: Der zunehmende Bestand und die steigende Absorptionsrate signalisieren eine Verschiebung hin zu einem Käufermarkt, insbesondere für Immobilien über 1 Million US-Dollar, bei denen das Angebot konzentriert ist, der Verkauf aber langsamer verläuft. Mit null Verkäufen im März und hohen durchschnittlichen DOMKäufer haben möglicherweise mehr Verhandlungsspielraum bei Preis und Konditionen. Geduld ist wichtig, da begehrte Immobilien in den unteren Preisklassen, in denen Verkäufe stattfinden (unter 800 $ seit Jahresbeginn), möglicherweise immer noch Konkurrenz haben, obwohl die allgemeinen Marktbedingungen Käufer begünstigen.

Stellen Sie sich auf einen möglicherweise langwierigen Such- und Verhandlungsprozess ein. Obwohl die Auswahl zugenommen hat, deutet die Diskrepanz zwischen Listenpreisen (insbesondere im oberen Preissegment) und den jüngsten Verkaufspreisen darauf hin, dass einige Verkäufer Zeit benötigen, um ihre Erwartungen anzupassen. Konzentrieren Sie sich auf Immobilien, deren Preise auf Basis vergleichbarer Verkaufsdaten realistisch sind (die Umsätze lagen seit Jahresbeginn zwischen 450 und 800 US-Dollar).

Für Verkäufer: Der aktuelle Markt erfordert strategische Preisgestaltung und Geduld. Der Zuwachs an Lagerbeständen bedeutet mehr Wettbewerb. Da es im März keine Verkäufe und keine neuen Verträge gab, müssen Verkäufer dafür sorgen, dass ihre Immobilie hervorsticht. Eine präzise Preisgestaltung, die sich an vergleichbaren Verkäufen (und nicht nur an angestrebten Listenpreisen) orientiert, ist entscheidend, insbesondere angesichts der hohen durchschnittlichen Immobilienverfügbarkeit und der steigenden Absorptionsrate. Immobilien über 1 Mio. US-Dollar sind dem stärksten Wettbewerb und der langsamsten nachgewiesenen Verkaufsgeschwindigkeit ausgesetzt.

Erwägen Sie eine verstärkte Vermarktung und stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie tadellos präsentiert wird. Stellen Sie sich auf Verhandlungen und möglicherweise längere Haltezeiten ein. Die Verkaufs-Listenpreis-Verhältnis Die Preissteigerungen unter 100 % in den letzten Monaten deuten darauf hin, dass Käufer eine gewisse Flexibilität erwarten. Um ernsthafte Angebote zu erhalten, ist es entscheidend, von Anfang an den richtigen Preis festzulegen, der sich an den Marktrealitäten und nicht an früheren Höchstständen orientiert.

Für Investoren: Die aktuelle Marktdynamik birgt potenzielle Chancen, aber auch Risiken. Der Rückgang und die Diskrepanz zwischen den Listenpreisen im oberen und den Verkaufspreisen im mittleren Preissegment könnten Möglichkeiten für den Erwerb potenziell günstigerer Immobilien eröffnen, insbesondere wenn Verkäufer aufgrund längerer Marktzeiten motivierter werden. Die Konzentration auf Immobilien in den Preisklassen mit kürzlich erzielten Verkaufsaktivitäten (450 bis 800 US-Dollar) könnte eine sicherere Strategie für Mieteinnahmen oder kurzfristige Investitionen sein.

Die hohe Absorptionsrate und die lange Laufzeit deuten jedoch auf eine geringere Wertsteigerung in der nahen Zukunft und potenzielle Liquiditätsprobleme bei einem schnellen Verkauf hin. Eine sorgfältige Prüfung der Mietnachfrage und der potenziellen Renditen ist unerlässlich. Das Luxussegment scheint besonders schleppend zu sein und birgt höhere Risiken, es sei denn, es ergeben sich signifikante Wertsteigerungsmöglichkeiten oder der Investor verfolgt eine langfristige Perspektive.

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Terminologie-Glossar

• Absorptionsrate: Gibt an, wie lange es bei der aktuellen Verkaufsrate (in Monaten) dauern würde, den gesamten Lagerbestand zu verkaufen. Ein höherer Wert deutet auf einen langsameren Markt hin (Käufervorteil), ein niedrigerer Wert auf einen schnelleren Markt (Verkäufervorteil).
• Aktive Einträge: Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien am Ende des Berichtszeitraums.
• Durchschnittlicher Listenpreis: Der Gesamtwert aller aufgeführten Immobilien geteilt durch die Anzahl der aufgeführten Immobilien. Kann durch sehr hohe oder niedrige Preise beeinflusst werden.
• Durchschnittlicher Verkaufspreis: Der Gesamtwert aller verkauften Immobilien geteilt durch die Anzahl der verkauften Immobilien. Kann durch sehr hohe oder niedrige Verkaufspreise beeinflusst werden.
• DOM (Tage auf dem Markt): Die durchschnittliche Anzahl von Tagen von der Auflistung einer Immobilie bis zum Vertragsabschluss (bis zum Verkauf).
• Mittlerer Listenpreis: Der Preispunkt, an dem die Hälfte der aufgelisteten Immobilien einen höheren und die andere Hälfte einen niedrigeren Preis hat. Reagiert weniger empfindlich auf Extremwerte als der Durchschnitt.
• Mittlerer Verkaufspreis: Der Preispunkt, an dem die Hälfte der verkauften Immobilien einen höheren Preis und die andere Hälfte einen niedrigeren Preis erzielte. Reagiert weniger empfindlich auf Extremwerte als der Durchschnitt.
• Neue Einträge: Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien während des angegebenen Zeitraums.
• Ausstehende Listings: Immobilien, für die ein Angebot angenommen wurde, der Verkauf aber noch nicht offiziell abgeschlossen ist. Dies weist auf kurzfristige Verkaufsaktivitäten hin.
• Verhältnis Verkaufs- zu Listenpreis: Der endgültige Verkaufspreis geteilt durch den *letzten* Angebotspreis vor dem Verkauf, ausgedrückt als Prozentsatz. Werte nahe 100 % deuten darauf hin, dass die Preise nahe dem Angebotspreis liegen; über 100 % bedeutet, dass der Preis über dem Angebotspreis liegt.
• Verhältnis Verkaufs- zu ursprünglichem Listenpreis: Der endgültige Verkaufspreis geteilt durch den *ursprünglichen* Listenpreis, als die Immobilie erstmals auf den Markt kam. Berücksichtigt etwaige Preissenkungen während der Angebotsdauer.
• Verkaufte Angebote: Die Anzahl der Immobilien, deren Verkauf im Berichtszeitraum abgeschlossen wurde.

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